대한민국 아파트 부의 지도 - 부동산 투자의 최소 원칙

출처. 한빛미디어

제목 : 대한민국 아파트 부의 지도

지은이 : 이상우

대한민국 아파트 부의 지도

어느 날 카페에 갔다가 왠 책이 눈에 확들어왔다.

노란색 '부의 지도?' ... '아파트?' ... '대한민국?'

나는 부동산을 잘 모르고 살았었다.

막연하게 부동산은 큰 돈이 들어간다고 생각했고 나랑은 다른 세상의 얘기라고 생각했다.

열심히 일해서 모은 돈으로 잘 알지도 못하는 위험한 투자를 할 수는 없었다.

하지만 날마다 인터넷에서는 아파트, 상가로 부자가 된 사람들 소식이 보였고, 나만 제자리에 서 있는 것처럼 느껴졌다.

나도 부동산을 알고는 싶었지만 어찌해야 할지를 몰랐다.

나는 책의 서문을 읽어보는 편이다.

서문에는 지은이가 이미 부동산 관련 책을 한 번 내었다는 것, 나와 같은 사람들이 많고 많은 질문을 받았다는 것, 그 질문에 답하기 위해 두번째 책을 썼다는 내용이 있었다.

서문을 읽다보니 이 책은 잘나가는 대한민국 아파트를 점지해주는 지도책은 아니라는 생각이 들었다.

이 책은 부동산에 투자하려고 하는 사람들을 위해 부동산 투자의 최소한의 원칙을 알려주는 책이라고 생각한다.

투기로 빠지지 않게 도와주는 책이었다.

이 블로그는 책을 읽고 책의 내용을 요약하고, 또 나의 생각을 기록하였다.

이 책에서 대한민국 부동산은 다섯가지의 키워드로 구분이 가능하단다.

1. 고소득직장

2. 교통호재

3. 교육환경

4. 자연환경

5. 도시계획

이중에 2~3가지의 키워드만이라도 만족시키면 괜찮은 집이다.

괜찮다는 뜻은 투자하기에도 그리고 실거주하기에도 괜찮다는 뜻이다. 실거주하기 괜찮아야 세입자가 선호할테고, 따라서 공실관리나 환금성측면에서도 유리하기 때문이다.

다만 부동산을 구분하기 전에 나 소득에 비해 얼마정도의 집이 적정한지를 따져봐야한다.

먼저, 소득대비 적정 주택금액 구하기

우선 집을 살려면 얼마짜리 집을 사는게 적정한가를 따지는 것이 중요하다.

한마디로 서울은 연소득대비 집값(PIR이라고 하더라)이 8배가 적당하다고 한다.

예를 들면 현재 연봉 5,000만원인 사람은 4억정도의 집이 적당하다.

PIR은 Price to Income Ratio의 약자이다.

소득대비(주택)가격이라는 뜻이다.

이 PIR지수를 보면 서울시민들은 대체로 연소득의 8배를 주택가격으로 지불한다.

당신이 지금 서울에 집을 사려한다면 연소득의 8배를 구입하는 것이 적당한 선택이다.

이 책에는 KB은행, 한국감정원, 한국주택금융공사가 공개하고 있는 PIR이라는 지수가 평균 연소득의 8배가 나오고 이는 자연발생적인 값이라고 말한다.

그래서 정부3.0 주택정보포털을 통해 확인해 봤더니..

http://housta.khug.or.kr/khhi/web/hi/pr/hipr020003.jsp

정확히는 2018년 3월 기준으로 1분위는 비슷한 수준(1분위)의 집을 사기가 많이 힘들고(17.6), 5분위도 비슷한 수준(5분위)의 집을 구매하기에는 저자가 말한 8이라는 값(11.9)보다는 조금 높은거 같다.

아마 서울 집값은 이미 소득대비 조금 높은 것 같다.

하지만 책에서 말한 PIR 8~10이 적정하다는게 어느정도 이해도 된다.

연봉의 30%정도를 주택담보대출에 갚는다고 생각하고 PIR 10의 집을 산다면 33년이면 갚을 수 있다. 

보통 주택담보대출 만기가 30년 아닌가?

소득상승 등을 따진다면 PIR 10의 집을 산다면 대충 30년이면 집값을 갚을 수 있을 것 같다.

이제부터는 위의 다섯 키워드를 가지고 어디에 집을 살 것이냐 대한 답을 찾아가면 된다.

1. 고소득직장

다양한 고소득직장이 있지만 여기에서는 전문직과 대기업종사자들이 많이 있는 지역을 대상으로 했다.

서울에 고소득직장은 크게 3군데 4대문지구(CBD), 여의도지구(YBD), 강남지구(GBD)로 볼 수 있다.

위의 세군데가 고소득직장이라는데 이의는 없을 것이고, 이 외에 송파/강동, 판교 등도 고소득직장으로 포함될 수도 있다.

소득수준이 높으면 당연히 쾌적한 주거지역을 원하지만 강남지구를 제외한 나머지 지구는 주변에 고급주거지가 상대적으로 부족하다.

그래서 다른 지구의 고소득직장인들에게는 직주근접성(직장과 집의 가까운정도)이 중요하게 된다.

고소득직장이 있는 곳과 직주근접성이 높은 주거지역들이 각광받게 된다는 것이다.

즉, 다른 지역보다 쾌적하고 3군데의 고소득직장과 직주근접성이 높은 구역을 확인해야한다.

참고로 서울에서 평균 통근시간은 39분이다. 이보다 높아야 직주근접성이 높다고 볼 수 있다.

고소득직장에 따른 추천지역은 마포, 왕십리, 옥수/금호, 흑석, 분당 정자동이다.

나는 고소득직장이라는 키워드는 집값 방어적인 측면이 강하다고 생각한다.

고소득직장 추천지역은 이미 집값이 비싼지역이라서, 투자에는 고민이 될 수 있다.

하지만 불황이 오더라도 고소득직장은 주로 대기업/전문직이어서 상대적으로 흔들릴 일은 없을테고, 따라서 위 지역의 집값은 불황에도 어느정도 안정적일 것이다.

2. 교통호재

교통이야 도로, 철도, 항만 등 많겠지만 이 책은 교통을 편리성과 정시성 측면을 가장 염두에 두어 철도교통에 따른 호재만 다루었다.

현재 서울 지하철은 많은 곳에서 연장노선 공사를 하고 있다.

3호선은 대화에서 운정신도시로 연장

4호선은 당고개에서 남양주 진접까지 연장

5호선은 상일동에서 하남을 지나 팔당까지 연장

7호선은 부평구청에서 청라까지 연장, 도봉산에서 양주 옥정까지 연장

8호선은 암사에서 별내까지 연장

또한 신규노선도 생성되고 있다.

신림선은 여의도에서 서울대 : 직주근접

동북선은 왕십리에서 상계동

위례신사선은 위례 신도시에서 영동대로를 지나 3호선 신사역 : 직주근접

신안산선은 안산/시흥에서 구로를 지나 여의도 : 직주근접

월곶판교선은 월곶에서 광명, 안양을 지나 판교 : 직주근접

위례과천선은 위례신도시에서 과천

또한 수도권 고속전철(GTX)도 속속 공사를 진행하고 있다.

GTX-A 파주 운정 ~ 동탄 신도시

GTX-B 마석 ~ 송도 : 예비타당성 결과가 안좋다.

GTX-C 의정부 ~ 금정

위에 언급한 철도노선들은 기존에 교통이 좋지않아 소외되었던 지역들을 연결시켜준다.

한마디로 낮은 집값을 올려줄 공격적인 호재로 크게 작용된다.

따라서 위의 교통변화를 유심히 살펴서 향후 호재가 될만한 지역에 먼저 투자를 하는 방법을 사용할 수 있다.

고소득직장과 직주근접성이 높은 교통변화라면 아주 긍정적이다.

또한 이런 교통의 변화는 기존의 지역에 영향을 줄 수 있으므로 유심히 살펴봐야 한다.

3. 교육환경

교육은 학업외에 인품, 윤리, 소통, 관계 등 다양한 것을 배우는 것이지만 이 책은 학업, 특히 사교육과 집값의 상관관계만 다루었다.

서울의 학원가는 강남권, 목동권, 중계권이 있다.

강남권은 대한민국과 서울에서도 독보적인 사교육환경을 자랑한다.

목동과 중계동도 나름의 사교육환경을 구축하고 있다.

나는 교육환경은 고소득직장의 종속변수라고 생각한다.

왜냐하면 고소득자들이 자녀들 낳게되면 교육환경에 크게 관심을 기울이게 된다.

그러니 고액의 사교육을 감당할 수 있는 고소득자들이 주거하는 지역에 질좋은 교육서비스가 제공되는 것이 당연하다.

이런 측면에서 서울의 학원가를 다시 보자.

강남권 교육환경은 현재도 최고의 사교육환경이고, 앞으로도 GBD와 연계되어 아주 견고한 입지를 다지게 될 것이다.

목동권은 지금까지는 YBD의 고소득자의 주거지역으로 각광받았고 교육환경 역시 좋았었다.

하지만, 최근 마포/공덕지역이 신흥고급주거지로 떠오르면서 YBD의 고소득자가 많이 이전하였고, 따라서 기존의 입지가 흔들리고 있다고 볼 수 있다.

중계권은 직주근접성이 아주 높지는 않지만 CBD과 GBD 두 곳에 도달 할 수 있는 지역이다.

또한 인근지역이 대규모로 개발가능성이 낮으므로 강북권에서 중계권 교육환경의 입지는 계속 될 것으로 보인다.

4. 자연환경

자연환경은 산, 하천, 공원을 놓고 분석해 보았다.

한마디로 아파트 집값에 산은 디스카운트요인, 하천과 공원은 프리미엄요인이다.

우리나라는 지형자체가 평지나 구릉지보다 산지가 많다보니 평지 프리미엄이 존재한다.

같은 지역이라도 산지는 평지에 비해서 가격 디스카운트가 있고, 신축이라도 산지에 있다면 구축에 비해 신축 프리미엄만큼의 집값 상승을 누리지 못한다.

하천은 특히 물을 좋아하는 한국인의 성향이 드러난다.

강남 강북의 한강변 아파트의 한강프리미엄은 다른 설명이 필요하지 않다.

하천은 한강보다도 더 접근성이 뛰어나고, 최근에 주변부가 개발된 양재천, 탄천 등의 하천이 많다.

같은 아파트 단지라도 하천에 인접한 단지는 프리미엄이 있다.

서울에 공원은 몇군데 있는데, 4대문 인근, 성수동 서울숲, 번동 북서울꿈의숲, 상암동 월드컵공원, 신대방동 보라매공원, 방이동 올림픽공원 등이 있다.

하천과 마찬가지로 공원도 공원접근성에 따라 같은 동네의 아파트라도 약 10~20%의 차이를 보이고 있다.

자연환경에 대한 프리미엄은 삶의 질을 중시하는 사람들이 점차 많아짐에 따라 점점 더 강화될 것이다.

5. 도시계획

서울은 최근 뉴타운 등 대규모 개발이 진행되어 주거환경과 주택가격이 급격하게 변화하였다.

이렇게 대단지 아파트들이 개발될 당시에는 한국의 경기나 재개발의 파급력 등을 파악하지 못해 미분양이 된 곳도 있었다.

하지만 완공 후에는 빠른 가격상승을 보이며 현재 인근의 아파트들에 비해 높은 집값을 유지하고 있다.

서울은 현재 거의 모든 지역에서 재개발/재건축이 진행되고 있다.

재개발은 지역자체를 전면적으로 개선하는 것이고, 재건축은 원래의 아파트가 노후화되어 허물고 새로 짓는 것을 말한다.

재개발/재건축에 따라 주변여건이 개선된다면 집값상승에도 많은 긍정적인 영향을 줄 것이라 생각한다.

끝으로, 성실하게 산 사람들이 잘 사는 세상

책을 읽고 왜 책의 제목이 부의 지도일까 생각해보았다.

아마도 부를 좇는 우리들을 위해 지어진 책이라서 그런게 아닐까 생각이 들었다.

왜 부를 좇을까? 아니, 왜 부를 좇아야만 할까?

아마도 우리 사회가 그저 성실히만 살아서는 나와 내 가정을 지킬 수 없는 사회이기 때문일 것이다.

특히 부라는 것은 상대적이어서 모두가 앞으로 달린다면 나도 달려야만 한다.

각자의 삶을 사는 세상도 천천히 오고 있지만 아직은 아니다.

아직은 우리 모두 뛰어야 한다.

나는 저자가 이런 우리들이 길헤메지 않도록 지도를 보여준 것이라 생각한다.